Giảng viên bất động sản Ngô Đình Hãn thuộc Trung tâm tư
vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển (Đại học
Kinh tế TP HCM) cho biết, đầu tư vào bất động sản có thể giảm thiểu trượt giá
và nâng cao giá trị theo thời gian, nhưng kênh đầu tư này cũng mang mặt trái của
nó. Nếu không xem xét kỹ lưỡng có thể bị chôn vốn, mất tiền oan thậm chí là thua
lỗ. Ông Hãn chia sẻ 7 sai lầm dẫn tới việc chôn vốn oan uổng mà nhà đầu tư bất
động sản cần tránh.
7 sai lầm nhà đầu tư bất động sản nên tránh
1. Dốc tiền mua bất động sản theo phong trào,
tâm lý đám đông hoặc quá hào hứng với các chương trình ưu đãi "khủng", gom hàng
khối lượng lớn để được nhiều chiết khấu. Chỉ thấy cái lợi trước mắt trong khi
chưa xem xét kỹ các chỉ số cơ bản: sản phẩm, tiến độ thanh toán, giá cả, hiệu
quả sinh lời... là sai lầm nghiêm trọng.
Nếu
đã từng hoặc đang đầu tư nhà đất kiểu này, bạn cần phải dừng lại và giải phóng
suất đầu tư càng nhanh càng tốt vì đây là căn nguyên lớn nhất dẫn đến chôn vốn
oan vào bất động sản.
2. Đầu tư vào chu kỳ cuối của quá trình tăng
trưởng ngắn hạn cũng là một lỗi cơ bản nhưng tương đối phổ biến tại thị trường
Việt Nam. Điều này có nghĩa là bạn đầu tư nhà đất khi giá đang trên đỉnh, lúc
thị trường chững lại bạn phải chịu áp lực giảm giá và muốn bán có lãi phải chờ
thời gian rất lâu. Khi quá trình tăng trưởng quay đầu cho chu kỳ phát triển kế
tiếp sẽ khiến bạn bị chôn vốn từ trung đến dài hạn (từ 12 tháng đến vài năm) và
mất đi rất nhiều chi phí cơ hội.
3. Đầu tư nhà đất nhưng không xem xét giá trị
sử dụng. Khi mua bạn nên tính đến những đặc điểm và giá trị sản phẩm dành cho
người có nhu cầu tiêu dùng cuối cùng. Ví dụ: mua để ở, cho thuê, sử dụng toàn
phần hay một phần, mua làm của để dành hoặc chờ cơ hội tăng giá… đều có cách
chọn hàng hóa khác nhau. Mục tiêu cuối cùng của bất động sản là hướng đến đối
tượng sử dụng cuối cùng. Giá trị gia tăng của bất động sản phụ thuộc vào yếu tố
này rất lớn. Do đó, nếu chưa tính đến giá trị sử dụng của bất động sản thì đừng
vội gom hàng, vì gần như chắc chắn dòng tiền sẽ bị ghim lại rất lâu.
4. Dùng quá nhiều đòn bẩy tài chính. Đây là sai
lầm kinh điển của đa số nhà đầu tư bất động sản trong 8 năm khủng hoảng vừa qua.
Tỷ lệ vay vốn khi đầu tư vào bất động sản cao (từ khoảng 50 - 80%) nhà đầu tư sẽ
bị áp lực trả lãi và vốn gốc. Nếu như thanh khoản kém nhà đầu tư sẽ mất dần lợi
nhuận theo thời gian khi bị thâm hụt dòng tiền vì phải trả lãi ngân hàng, thậm
chí phải bán tháo bất động sản với giá thấp. Có thể dùng đòn bẩy tài chính với
tỷ lệ vay vốn cao khi nhà đầu tư kiểm soát được đầu vào và đầu ra, nên làm cho
từng thương vụ chứ không phải là xu hướng.
5. Đón sóng bất động sản quá sớm. Sai lầm này
thể hiện qua việc nhà đầu tư xác định sai tiềm năng bất động sản của một khu vực
và dốc cả núi tiền để đón một cơn sóng chẳng biết bao giờ xuất hiện. Đầu tư nhà
đất không tạo ra giá trị gia tăng hoặc tiềm năng phát triển khu vực quá chậm sẽ
chôn vùi dòng vốn của bạn. Để tránh sai lầm này, nhà đầu tư cần phải thực địa,
khảo sát bản chất của đô thị là cơ sở hạ tầng, tiện ích, và mật độ dân cư. Lưu ý
chỉ khi có đầy đủ được ba nguyên tố này giá trị bất động sản mới được đảm
bảo.
6. Mua nhà đất có giá trị quá lớn so với tiềm
lực tài chính và kỳ vọng bán nhanh kiếm lãi. Những trường hợp liều lĩnh này
thường xuất hiện phổ biến với đối tượng đầu cơ bất động sản. Nguồn vốn đầu tư
không đủ, quỹ dự phòng quá ít, chăng thể thanh toán kịp tiến độ trong khi mãi
lực thị trường còn thấp dẫn đến áp lực phải bán giá thấp, hoặc thanh lý hợp đồng
sớm.
7.
Dồn trứng vào một rổ hay đánh cược một mẻ lớn được ăn cả ngã về không. Đây là
sai lầm được khuyến cáo cần phải tránh ở hầu như toàn bộ các kênh đầu tư, không
riêng gì bất động sản. Thế nhưng, do giá trị tài sản (nhà đất) quá lớn, một khi
đã dồn tất cả cá vào một rọ thì lúc thị trường khó khăn không thể tháo chạy kịp.
Điều này hạn chế tính thanh khoản và tập trung rủi ro về một mối. Do đó, cách
đầu tư bất động sản khôn ngoan là phải phân tán danh mục đầu tư, đa dạng hóa các
khối tài sản này ở nhiều loại hình, phân khúc, khu vực, vị trí khác nhau.
Truy cập Vigreenland để đón đọc những thông tin nóng hổi mới nhất
của thị trường bất động sản
0 nhận xét:
Đăng nhận xét